房地產(chǎn)作為商品同任何商品一樣， ^[3]  是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體。根據(jù)馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的勞動(dòng)價(jià)值理論和價(jià)格理論，從總體上看，房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)仍然是價(jià)值，基本上也是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，但又有其特殊性。

在這里之所以說(shuō)是“基本上”，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的形成與其它一般商品的價(jià)格形成相比，有著不同的特點(diǎn)。房?jī)r(jià)是一個(gè)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)范疇，既包括土地的價(jià)格，又包括房屋建筑物的價(jià)格，房與地是不可分割的統(tǒng)一體，房?jī)r(jià)是這個(gè)統(tǒng)一物的價(jià)格。房屋建筑物是人類勞動(dòng)的結(jié)晶，具有價(jià)值，這與一般商品價(jià)值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，卻不完全是勞動(dòng)產(chǎn)品，一方面，原始土地是自然界的產(chǎn)物，并不包含人類勞動(dòng)在里面，其所以具有價(jià)格是因?yàn)橥恋貕艛嘁鸬牡刈獾馁Y本化。

所謂地租實(shí)質(zhì)上就是土地使用者為使用土地而向土地所有人支付的費(fèi)用，反映了土地的自然資源價(jià)值。從這個(gè)角度看原始土地的價(jià)格并不是勞動(dòng)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。但另一方面，現(xiàn)實(shí)生活中的土地已經(jīng)過了勞動(dòng)加工，又凝結(jié)了大量的人類勞動(dòng)。為了使土地符合人類經(jīng)濟(jì)性的運(yùn)用，人們?cè)陂_發(fā)利用土地過程中，對(duì)原始土地進(jìn)行改造，又投入了大量的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)，特別是作為建筑地塊的土地投入的基礎(chǔ)設(shè)施等費(fèi)用更多，而且越往后去投入的勞動(dòng)積累越多，這些投入的勞動(dòng)凝結(jié)而成的價(jià)值與一般商品一樣具有同等性質(zhì)的勞動(dòng)價(jià)值，從這個(gè)角度看土地價(jià)格絕大部分又是勞動(dòng)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，它的價(jià)值量是由投入的勞動(dòng)量來(lái)衡量的。

所以，房地產(chǎn)價(jià)值是房屋建筑物價(jià)值和土地自然資源價(jià)值及土地中投入勞動(dòng)所形成的價(jià)值的統(tǒng)一，房?jī)r(jià)就是這種綜合性特殊價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，由于房屋建筑物價(jià)值和土地中投入的勞動(dòng)形成的價(jià)值占了主要部分，因此可以說(shuō)房?jī)r(jià)基本上是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。

由于房地產(chǎn)本身空間的固定性和不可移動(dòng)性，不象其他商品一樣通過買賣可以轉(zhuǎn)移到任何地點(diǎn)使用，而是一種權(quán)利關(guān)系的轉(zhuǎn)移，因而房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)上是權(quán)利價(jià)格。房地產(chǎn)權(quán)利包括房地產(chǎn)所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利，這種權(quán)利體系稱為“權(quán)利束”，即房地產(chǎn)權(quán)利是由一束權(quán)利組成的，房地產(chǎn)所有權(quán)是最完全、最充分的權(quán)利，由此派生出租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)。同時(shí)，又由于房地產(chǎn)使用價(jià)值的多樣性，對(duì)于同一種房地產(chǎn)不同的人所需要的用途是不一樣的，相應(yīng)所需要的權(quán)利也就不一定相同，因而可以分享同一房地產(chǎn)的不同權(quán)利，這就形成不同權(quán)利價(jià)格，例如所有權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格等等。

一般商品都是人類勞動(dòng)的產(chǎn)品，商品的價(jià)值量是由生產(chǎn)該商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來(lái)決定的。而房地產(chǎn)的物質(zhì)構(gòu)成中包含土地在內(nèi)，原始土地本身是非勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格是地租的資本化，只有加工在土地上的勞動(dòng)才能以社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來(lái)計(jì)量，因此，房地產(chǎn)不完全是勞動(dòng)產(chǎn)品，房?jī)r(jià)也不完全是社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。如前所述，房?jī)r(jià)只能說(shuō)基本上是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。由于土地是稀缺資源，不能再生，因而土地價(jià)格受到供求關(guān)系的影響特別大，市場(chǎng)需求的無(wú)限性和土地供給的有限性，必然拉動(dòng)地價(jià)上漲，由此影響到房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出長(zhǎng)期上升的趨勢(shì)。

房?jī)r(jià)受到房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的影響特別大。一方面是房地產(chǎn)的個(gè)別性使每一宗房地產(chǎn)都是唯一的，不可能因某宗房?jī)r(jià)上升就大量生產(chǎn)一模一樣的房地產(chǎn)商品，因而任何一宗房地產(chǎn)的供給都是缺乏彈性的;另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)和地區(qū)性的特點(diǎn)，也使供給有明顯的滯后性，在一定時(shí)期供求關(guān)系不可能隨時(shí)調(diào)整，一旦供過于求或供不應(yīng)求，都要經(jīng)過相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間（短則一、二年，長(zhǎng)則三、四年）才能調(diào)整過來(lái)，房地產(chǎn)商品的供給彈性小，因而房地產(chǎn)均衡價(jià)格（指市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求相平衡時(shí)的價(jià)格）的形成主要是由需求量的變動(dòng)所決定的。當(dāng)需求量增加，供給量不能相應(yīng)增加時(shí)，房?jī)r(jià)便呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。

同時(shí)，房?jī)r(jià)受到房地產(chǎn)效用及其長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)的影響也特別明顯。不僅不同的房地產(chǎn)有不同的效用，而且即使同宗房地產(chǎn)，由于所處地段、房型、樓層、朝向等的區(qū)別，也具有不同的使用價(jià)值，這就直接決定了它們之間的價(jià)格差異。再者房地產(chǎn)又是超耐用商品，使用時(shí)間特別長(zhǎng)，未來(lái)的供求變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。購(gòu)房者投資置業(yè)，總是希望所購(gòu)置的房地產(chǎn)能保值增值，因此，在購(gòu)房時(shí)不只是考慮當(dāng)前，而是更多地考慮未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，因而價(jià)格預(yù)期的心理因素，就成為影響房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)的一個(gè)不可忽視的因素。

這里所說(shuō)的個(gè)別性是指每宗房地產(chǎn)都有其不同于其他房地產(chǎn)的價(jià)格。其原因主要是由房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體的個(gè)別性所造成的，由于房地產(chǎn)空間的固定性、不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)實(shí)際的價(jià)值和使用價(jià)值是各不相同的，因而其價(jià)格也具有個(gè)別性。

一般商品的交易方式主要是買賣，售價(jià)比較單一。而房地產(chǎn)是價(jià)值量大的超耐用品，交易方式多種多樣，其中房地產(chǎn)買賣和租賃在交易量和市場(chǎng)范圍方面占主要地位，此外還有抵押、典當(dāng)、作價(jià)入股等。在這些不同的交易方式中，房?jī)r(jià)也有不同的表現(xiàn)方式，如售賣價(jià)、租賃價(jià)、抵押價(jià)、典當(dāng)價(jià)等等。

一般商品的價(jià)格隨供求關(guān)系的變動(dòng)而上下浮動(dòng)，總趨勢(shì)是隨著勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，單位產(chǎn)品成本的降低而趨于下降。而一個(gè)城市或地區(qū)的房?jī)r(jià)總水平，雖然受供求關(guān)系影響會(huì)出現(xiàn)周期性上下起伏，但從一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期看卻呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。主要是因?yàn)橥恋氐?a target=_blank href="/item/%E7%A8%80%E7%BC%BA%E6%80%A7">稀缺性和供應(yīng)量的有限性，需求拉動(dòng)地價(jià)上升，同時(shí)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的展開，加工在土地上的勞動(dòng)積累也使土地不斷增值，地價(jià)上漲必然引起房地產(chǎn)不斷升值。此外，一個(gè)城市或地區(qū)房?jī)r(jià)還同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平提高，房屋的內(nèi)在品質(zhì)和外部環(huán)境不斷改善，也使房?jī)r(jià)相應(yīng)上升。綜合上述因素，從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看房?jī)r(jià)總水平趨于上升，這是同一般商品價(jià)格所不同之處。

房?jī)r(jià)可以根據(jù)不同分類標(biāo)準(zhǔn)劃分：

（一）按房地產(chǎn)權(quán)益劃分的房?jī)r(jià)類型

從房地產(chǎn)權(quán)益劃分為房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格兩大類。

房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格，特指房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房買賣價(jià)格，包括新增商品房(增量房)買賣價(jià)格和存量房買賣價(jià)格，通過商品房買賣的所有權(quán)由賣方轉(zhuǎn)移到買方，體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化，所以俗稱為“產(chǎn)權(quán)價(jià)格”這類價(jià)格在商品房市場(chǎng)上占主導(dǎo)地位。

房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格可細(xì)分為租賃權(quán)價(jià)格（通常稱為租金）、抵押權(quán)價(jià)格、地上權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格、典權(quán)價(jià)格等，它們都是從房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格派生出來(lái)并與之有密切聯(lián)系的價(jià)格，在中國(guó)大陸境內(nèi)流行的主要是租賃價(jià)格和抵押權(quán)價(jià)格，典當(dāng)權(quán)價(jià)格剛開始試行。租賃權(quán)價(jià)格包括商品住房、工業(yè)廠房、商鋪和辦公樓等出租價(jià)格，租賃權(quán)價(jià)格的形成隨行就市。抵押權(quán)價(jià)格則通常由經(jīng)濟(jì)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)用于抵押的房地產(chǎn)所評(píng)估的價(jià)格。地上權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利主要在中國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)實(shí)行。

從房地產(chǎn)總體的物質(zhì)實(shí)體劃分，可以分為三種物質(zhì)形態(tài)：土地、單獨(dú)的房屋建筑物、“連房帶地”的房地產(chǎn)整體。與此相應(yīng)也可分為土地價(jià)格、房屋建筑物價(jià)格、“連房帶地”的房?jī)r(jià)。

土地價(jià)格包括土地所有權(quán)價(jià)格（在中國(guó)特指對(duì)農(nóng)村集體土地征用時(shí)的補(bǔ)償價(jià)格）、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

單獨(dú)的建筑物價(jià)格只是在特定的情況下存在，例如國(guó)家將公有住房按優(yōu)惠政策出售給原租戶，屬于房改政策性住房建筑物價(jià)格，減免土地出讓金的經(jīng)濟(jì)適用房，出售給中低收入戶，屬于住房保障性的住房建筑物價(jià)格。

而在一般情況下，商品房的出售價(jià)格都是“連房帶地”的房?jī)r(jià)。

此外，按房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體的種類或用途劃分，還可以細(xì)分為：商品住宅價(jià)格、工業(yè)廠房?jī)r(jià)格、商鋪價(jià)格、辦公樓價(jià)格等。由于其建造成本和用途不同，也存在著不同的房?jī)r(jià)。

根據(jù)價(jià)格形成的方式不同，房?jī)r(jià)可以劃分為：理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格三種類型。

理論價(jià)格是指房地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，也可稱之為基礎(chǔ)價(jià)格。

評(píng)估價(jià)格是指專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估人員根據(jù)科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估算而得出的價(jià)格，可稱之為參照價(jià)格。

實(shí)際成交價(jià)格是指房地產(chǎn)交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格，其中受到供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)烈度等因素的深刻影響，稱之為市場(chǎng)價(jià)格。

房?jī)r(jià)形成方式還可從價(jià)格形式的角度進(jìn)行劃分，可分為：自由市場(chǎng)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)三種類型。

自由市場(chǎng)價(jià)是完全由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)并由企業(yè)自主確定的房?jī)r(jià)，這是主體，商品房市場(chǎng)價(jià)格屬于這種類型。

政府指導(dǎo)價(jià)是由政府物價(jià)部門規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)并允許在一定幅度內(nèi)上下浮動(dòng)的房?jī)r(jià)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的專門供應(yīng)給中低收入戶的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格屬于這種類型，實(shí)際是準(zhǔn)商品房?jī)r(jià)格。

政府定價(jià)專指供應(yīng)給低收入戶的廉租住房的租賃價(jià)格，尚未出售的公有住房租賃價(jià)格也可包括在內(nèi)，由于其是社會(huì)保障性住房，含有政府的房租補(bǔ)貼，所以租金較低。

（四）按計(jì)價(jià)單位劃分的房?jī)r(jià)類型

按計(jì)價(jià)單位的不同，房?jī)r(jià)可以分為總價(jià)和單價(jià)兩種。

總價(jià)是指一套房地產(chǎn)總價(jià)格，即每套價(jià)格。

單價(jià)是指一套房地產(chǎn)總價(jià)分?jǐn)偟皆撎追康禺a(chǎn)面積上所得到的單位面積價(jià)格。

對(duì)于“連房帶地”的房地產(chǎn)，通常采用按套內(nèi)面積分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e的單位價(jià)格。房地產(chǎn)每套總價(jià)在其他因素不變的前提下，主要取決于套內(nèi)建筑面積的大小，如一套住宅建筑面積為150平方米，每平方米為6000元，套總價(jià)為90萬(wàn)元，如為100平方米，套總價(jià)為60萬(wàn)元，如為70平方米，則套總價(jià)為42萬(wàn)元。使用套總價(jià)的意義在于能更好地根據(jù)居民家庭的收入狀況和支付能力，確定房型和套內(nèi)面積，提供適銷對(duì)路的住房，促進(jìn)銷售，滿足不同層次消費(fèi)者的需求。而對(duì)于土地，可以有兩種單價(jià)形式:

一種是一宗土地的總面積分?jǐn)偟膯蝺r(jià)，稱為“土地單價(jià)”。

另一種是按城市規(guī)劃所規(guī)定的該宗土地可建筑的最大建筑面積來(lái)分?jǐn)偟膯蝺r(jià)，稱為“樓面地價(jià)”，樓面地價(jià)與土地單價(jià)的換算關(guān)系是：土地單價(jià)=樓面地價(jià)×容積率 。按樓面地價(jià)計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)中的土地成本較為準(zhǔn)確。

房?jī)r(jià)在整個(gè)價(jià)格體系中，處于基礎(chǔ)價(jià)格的重要地位。從生產(chǎn)領(lǐng)域的角

房?jī)r(jià)地位(4張)

度分析，房地產(chǎn)是一切商品生產(chǎn)的空間和場(chǎng)所，為使這些房地產(chǎn)所支出的價(jià)格(包括租金)能得到價(jià)值補(bǔ)償，必然納入生產(chǎn)成本，成為商品價(jià)格的構(gòu)成部分。從消費(fèi)領(lǐng)域的角度分析，住房消費(fèi)是勞動(dòng)力再生產(chǎn)費(fèi)用中的重要組成部分。任何商品生產(chǎn)都離不開勞動(dòng)力這個(gè)生產(chǎn)要素，勞動(dòng)力的價(jià)格是由勞動(dòng)力生產(chǎn)和再生產(chǎn)的成本費(fèi)用來(lái)決定的，住房作為最基本的價(jià)值量最大的生活資料，必然納入勞動(dòng)力再生產(chǎn)成本，因而住房?jī)r(jià)格作為勞動(dòng)力要素價(jià)格之一，也就影響到商品的生產(chǎn)成本，最終影響到一切商品的價(jià)格。由此可見，房?jī)r(jià)是整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格體系中非常重要的基礎(chǔ)價(jià)格之一。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，土地行政劃撥、住房實(shí)物福利分配，不計(jì)入或很少計(jì)入成本，人為壓低了商品生產(chǎn)的真實(shí)成本，導(dǎo)致價(jià)格扭曲，價(jià)格體系極不合理。為要徹底解決這一問題，需要從理論上明確房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)地位，在實(shí)踐中不斷深化土地使用制度改革和住房制度改革。

房?jī)r(jià)在市場(chǎng)價(jià)格體系中的基礎(chǔ)地位，決定了它在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有非常重要的功能和作用。具體表現(xiàn)為：

首先，作為基礎(chǔ)性價(jià)格，房?jī)r(jià)水平一定程度上決定著市場(chǎng)總體價(jià)格水平。表現(xiàn)為房?jī)r(jià)作為生產(chǎn)要素價(jià)格，既影響商品生產(chǎn)的物質(zhì)成本，又影響工資成本，房?jī)r(jià)合理與否，不僅決定著生產(chǎn)成本和一切商品市場(chǎng)價(jià)格的真實(shí)程度，而且由于住房的價(jià)值量大在家庭消費(fèi)支出中占有較大比重，住房?jī)r(jià)格在全社會(huì)消費(fèi)價(jià)格中的權(quán)重相應(yīng)較大，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)消費(fèi)價(jià)格也表現(xiàn)出一定程度上的決定作用。

其次，住房作為重要的消費(fèi)資料，住房?jī)r(jià)格對(duì)調(diào)節(jié)居民的生活水平有重要的功能和作用。住房?jī)r(jià)格高居民承受能力低，居住水平和居住質(zhì)量會(huì)由此下降;反之住房?jī)r(jià)格水平低，能增強(qiáng)居民的購(gòu)房能力，相應(yīng)提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。因此，住房?jī)r(jià)格的高低成為關(guān)系到居民切身利益的重大經(jīng)濟(jì)問題和社會(huì)問題。

再次，價(jià)格作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制，還發(fā)揮著調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量和結(jié)構(gòu)的重要作用。表現(xiàn)為可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，商品房價(jià)格高，開發(fā)商有利可圖，增加開發(fā)量，由此增加供給，而房?jī)r(jià)高，消費(fèi)者減少購(gòu)買，也會(huì)縮小需求;反之商品房?jī)r(jià)格低，開發(fā)商無(wú)利可圖，就縮減開發(fā)量，由此減少供給，而房?jī)r(jià)低，促使消費(fèi)者購(gòu)買，又會(huì)增加需求，這樣就可以利用價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)商品房供求，實(shí)現(xiàn)供求總量平衡。同時(shí)，不同類型、不同層次的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)的合理化，還可以促使商品房供給結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，從而達(dá)到房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平衡。在這里，房?jī)r(jià)機(jī)制與供求機(jī)制是交互作用共同發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能的。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何商品的價(jià)格都是由市場(chǎng)形成的。所謂市場(chǎng)形成價(jià)格，就是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)客觀存在的規(guī)律即價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律調(diào)節(jié)價(jià)格。其中，商品的價(jià)值是價(jià)格的基礎(chǔ)，價(jià)格則是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，而供求關(guān)系的變動(dòng)和競(jìng)爭(zhēng)的展開又影響價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，商品的市場(chǎng)價(jià)格正是由這三大規(guī)律交互作用所形成的。馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的這一基本原理對(duì)房?jī)r(jià)也是基本適用的。但同時(shí)，由于房地產(chǎn)的特點(diǎn)，房?jī)r(jià)的形成又具有一定的特殊性。

房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，仍然是房?jī)r(jià)形成的基礎(chǔ)。具體到一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在制定某一宗房地產(chǎn)商品的銷售價(jià)格時(shí)，首先考慮的是生產(chǎn)成本，同時(shí)獲取一定的利潤(rùn)，因此，商品房的價(jià)值構(gòu)成即生產(chǎn)成本加開發(fā)利潤(rùn)就成為房?jī)r(jià)形成的基礎(chǔ)。作為消費(fèi)者，在購(gòu)房時(shí)，不僅要滿足自己的使用需要，而且必然要考慮到“物有所值”，能帶來(lái)相應(yīng)的物質(zhì)利益，房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值也成為購(gòu)房決策的重要依據(jù)。

同時(shí)，供求規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律也是調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的重要因素。

商品的價(jià)格受供求關(guān)系影響而上下波動(dòng)，波動(dòng)的軸心是商品價(jià)值，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格高于價(jià)值時(shí)，市場(chǎng)供大于求，供求機(jī)制會(huì)抑制商品價(jià)格，使之下降;當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格低于價(jià)值時(shí)，市場(chǎng)供不應(yīng)求，供求機(jī)制會(huì)提升商品價(jià)格，使其上升;當(dāng)市場(chǎng)供給和需求趨向平衡時(shí)，則形成均衡價(jià)格。這就是商品市場(chǎng)的供求原理。房地產(chǎn)市場(chǎng)上也同樣存在著供求原理，商品房價(jià)格隨供求關(guān)系變化而上下波動(dòng)，如本章第一節(jié)所述，所不同的是，由于房地產(chǎn)的個(gè)別性，房地產(chǎn)供給的彈性很小，因此，房地產(chǎn)的均衡價(jià)格主要是由需求曲線的位置和形狀決定的。全國(guó)各大城市普遍出現(xiàn)商品房?jī)r(jià)格快速上漲的現(xiàn)象，究其原因主要是由于商品住房竣工面積小于銷售面積，出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)所造成的。因此經(jīng)抑制房?jī)r(jià)漲幅過大的主要措施應(yīng)是擴(kuò)大商品住房的供給量，適度控制需求，通過調(diào)整供求關(guān)系來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。

商品的市場(chǎng)價(jià)格還受到競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律的調(diào)節(jié)。一般情況下，供給方之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)會(huì)使商品價(jià)格下降，需求方之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)使價(jià)格上升，最終供給方與需求方之間的競(jìng)爭(zhēng)，在供求平衡的情況下則會(huì)趨向均衡價(jià)格。但由于土地所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的壟斷以及房地產(chǎn)的區(qū)域性和個(gè)別性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不能充分展開，帶有某種壟斷性競(jìng)爭(zhēng)的特點(diǎn)，這種不充分的競(jìng)爭(zhēng)，常常使某個(gè)區(qū)域、某個(gè)時(shí)段的商品房價(jià)格不能隨供求關(guān)系的變化而得到及時(shí)調(diào)整，也使地區(qū)之間商品房?jī)r(jià)格造成較大的差異。

此外，預(yù)期原理對(duì)房?jī)r(jià)形成也有特殊作用。一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，也取決于人們對(duì)該房地產(chǎn)在其耐用期內(nèi)效用、供求關(guān)系的預(yù)期，這就是房?jī)r(jià)形成的預(yù)期原理。在日常生活中，我們可以看到這種現(xiàn)象，如當(dāng)某一個(gè)城市的有關(guān)政府公布將在某地興建大型基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施，譬如橋梁、地鐵、開放式綠地等，則其周圍的房?jī)r(jià)便會(huì)悄然上升，這就是預(yù)期原理的作用。因?yàn)槿藗儗?duì)這些大型設(shè)施周圍的房地產(chǎn)的預(yù)期效用看好，所以這些房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求增加，從而引起價(jià)格上升。

房?jī)r(jià)受各種因素的影響而發(fā)生變動(dòng)，要掌握房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，必須弄清影響房?jī)r(jià)的因素。

根據(jù)各種影響房?jī)r(jià)因素自身的性質(zhì)，可以將其分為經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政政治因素、房地產(chǎn)的內(nèi)在因素和環(huán)境因素。

一、經(jīng)濟(jì)因素

影響房?jī)r(jià)的因素主要是國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財(cái)政收支、金融狀況。這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求。通常來(lái)講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之，房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來(lái)看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng)，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。沿海地區(qū)與內(nèi)地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房?jī)r(jià)水平有較為顯著的差異，這也主要是由于這些城市之間，在以上經(jīng)濟(jì)因素方面存在的明顯差異所造成的。

影響房?jī)r(jià)的社會(huì)因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會(huì)治安、文化與時(shí)尚等。其中，人口因素包括人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)（如文化結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入水平結(jié)構(gòu)等）；家庭因素指家庭數(shù)量、家庭構(gòu)成狀況等；文化與時(shí)尚主要指文化氛圍、風(fēng)俗習(xí)慣、大眾心理趨勢(shì)等。

社會(huì)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用是相當(dāng)復(fù)雜的，它的作用方式不如經(jīng)濟(jì)因素那樣直截了當(dāng)，作用過程也比較長(zhǎng)，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對(duì)一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)水平的影響，雖然不如經(jīng)濟(jì)因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠(yuǎn)并具根本性的，在中國(guó)許多城市中，某一個(gè)特定的區(qū)域，由于其獨(dú)特的發(fā)展歷史，而始終成為房?jī)r(jià)水平的高值區(qū)，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會(huì)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響在不同的階段，作用結(jié)果是不同的。如人口密度的提高，一開始會(huì)造成房地產(chǎn)需求的增加，引起房?jī)r(jià)上升，但發(fā)展到一定程度，則會(huì)造成生活環(huán)境惡化，有可能引起需求量減少，房?jī)r(jià)下降。

行政因素主要是國(guó)家或地方政府在財(cái)政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會(huì)保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國(guó)與國(guó)之間的政治、軍事關(guān)系等。行政和政治因素都是由國(guó)家機(jī)器來(lái)體現(xiàn)的，因此它對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用也比較突出。如城市規(guī)劃對(duì)一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價(jià)格的基本水平。與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素不同，行政和政治因素對(duì)房?jī)r(jià)影響作用的速度相對(duì)較快，如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說(shuō)是突變式的。如，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，緊縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，收緊銀根政策，會(huì)使所在地的房地產(chǎn)需求減少，房?jī)r(jià)在較短的時(shí)間內(nèi)迅速下跌。

四、房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素

這個(gè)因素主要是指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。首先，房地產(chǎn)自身的內(nèi)在因素對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產(chǎn)的價(jià)格。如地價(jià)上漲，建筑材料漲價(jià)，會(huì)帶來(lái)成本推進(jìn)型房?jī)r(jià)上升。商品房內(nèi)在品質(zhì)提高，效用增大也會(huì)造成內(nèi)在品質(zhì)提高型房?jī)r(jià)上漲。再如，房屋的朝向也會(huì)影響房?jī)r(jià)。在中緯度地區(qū)，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價(jià)格也高。由于房地產(chǎn)的個(gè)別性，房?jī)r(jià)受自身因素(特別是一些與自然有關(guān)的因素)制約的現(xiàn)象是非常明顯的。這是房地產(chǎn)與一般商品不同的一個(gè)重要表現(xiàn)。其次，房地產(chǎn)的使用離不開其周圍的環(huán)境，因此房地產(chǎn)周邊環(huán)境的因素，也影響房地產(chǎn)的價(jià)格。如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風(fēng)景怡人的環(huán)境，價(jià)格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機(jī)場(chǎng)等噪聲源或垃圾處理場(chǎng)、臭河浜等視覺、空氣污染源，則價(jià)格就低。

城市房?jī)r(jià)（主要指買賣價(jià)格）主要是由九項(xiàng)因素構(gòu)成的：土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。

（1）土地取得費(fèi)用因房地產(chǎn)開發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權(quán)出讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地使用權(quán)出讓金;以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。由于國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)采用行政劃撥的優(yōu)惠政策，取得土地的費(fèi)用很低，因而房?jī)r(jià)相對(duì)較低。

（2）前期工程費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)商委托設(shè)計(jì)、監(jiān)理、審計(jì)等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作所需的費(fèi)用和施工前期所必須要進(jìn)行的各項(xiàng)手續(xù)性工作所需花費(fèi)的費(fèi)用。以上海為例，包括項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)、代理施工招投標(biāo)費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)工程執(zhí)照費(fèi)、工程預(yù)決算審計(jì)費(fèi)、新型墻體材料專用基金、竣工檔案保證金、人防費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、移建拆除費(fèi)、人防費(fèi)、綠化費(fèi)、臨時(shí)用水用電費(fèi)、臨時(shí)占路費(fèi)等。

（3）配套費(fèi)是為房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費(fèi)用。其中城市基礎(chǔ)設(shè)施指道路、排污水系統(tǒng)、供電、供水、供氣、電話、通訊等設(shè)施，當(dāng)房地產(chǎn)為住宅項(xiàng)目，會(huì)花費(fèi)公建設(shè)施配套費(fèi)。這些設(shè)施又可分為“大配套”和“街坊內(nèi)配套”兩種，大配套指開發(fā)項(xiàng)目地塊以外的，街坊內(nèi)配套指開發(fā)項(xiàng)目的地塊以內(nèi)的。配套費(fèi)在不同城市的具體名稱各不相同。從規(guī)范的角度講，今后大市政配套設(shè)施費(fèi)等公共產(chǎn)品的費(fèi)用，應(yīng)逐步改為由城市財(cái)政承擔(dān)。

（4）建筑安裝工程費(fèi)是為進(jìn)行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費(fèi)用，它包括直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金。其中，直接工程費(fèi)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)、施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)（如臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、管理人員工資費(fèi)、工程排污費(fèi)等）。間接費(fèi)主要有建筑施工企業(yè)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他費(fèi)用。

（5）管理費(fèi)指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公費(fèi)和人員工資福利費(fèi)等在某一個(gè)項(xiàng)目上的分?jǐn)偂?/div>

2010年7月中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜（單位：元/平米）

排名	城市	均價(jià)		排名	城市	均價(jià)		排名	城市	均價(jià)
1	杭州市	25840		2	北京市	22310		3	上海市	19168
4	溫州市	18854		5	三亞市	18319		6	深圳市	16978
7	寧波市	13438		8	廣州市	12560		9	南京市	12016
10	舟山市	10500		11	紹興市	10105		12	珠海市	9747
13	大連市	9678		14	廈門市	9660		15	蘇州市	9103
16	臺(tái)州市	8967		17	青島市	8962		18	天津市	8958
19	南通市	8950		20	福州市	8666		21	湖州市	8220
22	哈爾濱市	7939		23	無(wú)錫市	7843		24	佛山市	7822
25	濟(jì)南市	7760		26	泉州市	7680		27	嘉興市	7587
28	海口市	7288		29	東莞市	7023		30	成都市	6630
31	合肥市	6255		32	鄂爾多斯市	6220		33	武漢市	6196
34	南寧市	6137		35	唐山市	6098		36	昆明市	6006
37	金華市	6000		38	中山市	5988		39	煙臺(tái)市	5835
40	重慶市	5720		41	日照市	5700		42	鄭州市	5689
43	惠州市	5649		44	宜昌市	5637		45	太原市	5635
46	揚(yáng)州市	5630		47	南昌市	5573		48	長(zhǎng)春市	5445
49	蘭州市	5440		50	西安市	5398		51	威海市	5363
52	長(zhǎng)沙市	5339		53	常州市	5302		54	江門市	5205
55	鞍山市	5150		56	秦皇島市	5114		57	漳州市	5110
58	泰安市	5100		59	廊坊市	5090		60	鎮(zhèn)江市	5052
61	承德市	5016		62	沈陽(yáng)市	4980		63	呼和浩特市	4920
64	石家莊市	4874		65	桂林市	4865		66	泰州市	4830
67	柳州市	4822		68	大慶市	4814		69	湛江市	4772
70	九江市	4771		71	銀川市	4690		72	徐州市	4632
73	連云港市	4610		74	貴陽(yáng)市	4534		75	烏魯木齊市	4410
76	東營(yíng)市	4370		77	汕頭市	4330		78	邯鄲市	4300
79	包頭市	4225		80	洛陽(yáng)市	4207		81	鹽城市	4150
82	延安市	4135		83	吉林市	4008		84	濟(jì)寧市	3950
85	北海市	3890		86	開封市	3737		87	葫蘆島市	3719
88	濰坊市	3689		89	齊齊哈爾市	3671		90	清遠(yuǎn)市	3625
91	營(yíng)口市	3580		92	錦州市	3550		93	西寧市	3440
94	襄樊市	3432		95	拉薩市	3400		96	淄博市	3300
97	丹東市	3273		98	喀什市	3250		99	張家口市	3210
100	克拉瑪依市	3200 [4]

2012年1月中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜（單位：元/平米）

排名	城市	均價(jià)		排名	城市	均價(jià)		排名	城市	均價(jià)
1	深圳市	25536		2	上海市	23436		3	北京市	22810
4	杭州市	20420		5	三亞市	19074		6	溫州市	16087
7	廣州市	15148		8	寧波市	13286		9	福州市	12529
10	南京市	11926		11	天津市	11797		12	大連市	11703
13	廈門市	11496		14	紹興市	11266		15	蘇州市	11172
16	珠海市	10464		17	青島市	9675		18	張家港市	9639
19	昆山市	9574		20	臺(tái)州市	9530		21	湖州市	9304
22	濟(jì)南市	9258		23	吳江市	8867		24	嘉興市	8746
25	佛山市	8676		26	常熟市	8507		27	無(wú)錫市	8326
28	揚(yáng)州市	8318		29	江陰市	8215		30	金華市	8017
31	成都市	7788		32	哈爾濱市	7745		33	汕頭市	7549
34	昆明市	7538		35	南通市	7490		36	常州市	7401
37	鎮(zhèn)江市	7414		38	呼和浩特市	7398		39	武漢市	7361
40	西安市	7281		41	東莞市	7102		42	泉州市	7038
43	秦皇島	6956		44	海口市	6884		45	鄭州市	6866
46	江門市	6781		47	煙臺(tái)市	6603		48	徐州市	6458
49	沈陽(yáng)市	6414		50	重慶市	6360		51	蘭州市	6280
52	南寧市	6154		53	長(zhǎng)沙市	6154		54	長(zhǎng)春市	6134
55	鄂爾多斯市	6111		56	廊坊市	6056		57	惠州市	6024
58	石家莊市	6011		59	日照市	5673		60	合肥市	5973
61	宜昌市	5940		62	太原市	5743		63	鞍山市	5638
64	銀川市	5636		65	中山市	5607		66	蕪湖市	5567
67	包頭市	5537		68	南昌市	5443		69	連云港市	5360
70	唐山市	5319		71	馬鞍山市	5238		72	湛江市	5207
73	洛陽(yáng)市	5198		74	烏魯木齊市	5187		75	北海市	5058
76	泰州市	4958		77	柳州市	4929		78	威海市	4915
79	貴陽(yáng)市	4884		80	東營(yíng)市	4856		81	淄博市	4791
82	邯鄲市	4737		83	西寧市	4730		84	吉林市	4711
85	贛州市	4697		86	桂林市	4644		87	營(yíng)口市	4462
88	德州市	4260		89	聊城市	4253		90	濰坊市	4121
91	保定市	4215		92	淮安市	4054		93	綿陽(yáng)市	3906
94	宿遷市	3882		95	株洲市	3651		96	湘潭市	3607
97	寶雞市	3567		98	菏澤市	3411		99	新鄉(xiāng)市	3211
100	衡水市	3199