1.購房者要審查發(fā)展商的資格手續(xù)是否健全，也就是我們常說的五證是否完備。

2.買賣雙方進行房產交易后一個月內持房屋買賣合同和其他證件到

產權證(2張)

房地產交易所辦理買賣過戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷售合同》等證件和資料。

3.買賣雙方接到交易所辦理過戶手續(xù)的通知后，應攜帶身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費、契稅、印花稅后就可以辦理過戶手續(xù)。交易所會給買方發(fā)放房產賣契，原則上房屋產權證需買賣雙方共同辦理。買賣雙方或一方因故不能辦理買賣過戶手續(xù)和產權登記的，可出具委托書委托代理人代為辦理。

4.辦理完買賣過戶手續(xù)后，買方應持房地產交易所發(fā)給的房產賣契，在三個月內到房屋所在地的市或區(qū)（縣）的房屋土地管理局登記申請。辦理申請需要的證件和資料有：賣方所有的整棟樓的房屋所有權證、《商品房購銷合同》、商品房銷售發(fā)票存根復印件、身份證復印件、《房屋所有權轉移登記表》、《墻界表》、《面積計算表》。

5.經房地產管理部門審查驗證后，買方可領取房地產權證。

有些地方在商品房買賣過程中，開發(fā)商也會提供代辦交易登記、過戶和房地產權證的服務，不過，具體過程基本上都由開發(fā)商一手操辦，買房人控制不了具體的進度，不能及時了解相關情況。因此，在條件許可的情況下，購房者最好能由本人或委托代理人與開發(fā)商一起辦理。 ^[2] 

1.有產權證和無產權證具體都有什么區(qū)別?

有產權證可以對房屋擁有一定的處分權,沒有產權證的有些權利得不到保護.

2.沒有房屋產權證的壞處都有些什么?

如是買的一手房,有商品房買賣合同來保證利益.如是二手房,則基本不可以買賣,不然利益得不到保障.

在房屋交易中出現(xiàn)了房屋權屬證書造假現(xiàn)象，一些不法人員非法偽造和使用房屋權屬證書。專家介紹，辨別真?zhèn)萎a權證有8種方法：

一看封皮。真的產權證封面硬實有紋理，摸起來有凹凸感，顏色鮮艷(深紅色)，字體紋理清晰醒目。假產權證則封面光滑，顏色暗淡(暗紅色)，封皮較軟。

二看紙張。真產權證的內頁紙張是采用專業(yè)水印紙，類似人民幣的水印制作，圖案為別墅、大廈兩種，其識別方法類似人民幣的水印頭像，只有在燈光下才能看出來，而假產權證的水印模糊不清；真產權證紙張光潔、挺實，用手輕抖有嘩嘩響聲。假的紙張則手感稀松、柔軟。

三看防偽底紋。真產權證底紋有浮雕文字"房屋所有權證"字樣，立體感強，字跡清晰，容易識別。假產權證很難做到顏色深淺、色彩的統(tǒng)一。

四看發(fā)證機關蓋章。真產權證第一頁上的蓋章是由機器套紅印制的"某某市房產管理局"行政公章。而假產權證則一般加蓋手工雕刻的公章，因為紙張較薄，在其反面很容易看到透過來的印章痕跡。

五看注冊號。真證封皮反面下方的建房注冊號是機器印制的，呈線狀，手摸起來有凹凸感。而假證的注冊號是手工雕刻的章蓋上去的，手摸起來沒有凹凸感。

六看縫制。真產權證的內頁都縫合得很整齊，而假產權證的內頁都是用膠水粘上去的，縫線也很明顯。

七看附記。真產權證第三頁中附記一欄的內容包括：產權來源和其中分攤面積等，而假產權證中附記有些為空白。

八看圖紙。真產權證中的房屋分戶圖紙是專用紙，紙張較厚，而假證的圖紙很薄，類似一般的A4紙厚度。 ^[2] 

針對由于出賣人的原因導致購房者無法取得房產證的情況，自2003年6月1日起實施的最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋指出：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。另外還規(guī)定商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。也就是說，由于出賣人的原因，如果購房人在合同約定期限內不能取得房屋權屬證書，那么在該期限屆滿一年后，購房者可以退房并要求出賣人賠償經濟損失。該司法解釋自2003年6月1日起實行，適用于自1995年1月1日《中華人民共和國城市房地產管理法》實施后訂立的商品房買賣合同，并且在2003年6月1日上述司法解釋公布實行后尚在一審、二審的糾紛案件。

房屋的產權從概念上講是沒有大小之分的。依據(jù)建設部城市房屋權屬登記管理辦法的規(guī)定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書，依照《城市房地產管理法》的規(guī)定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。房地產權證書的式樣報國務院建設行政主管部門備案。城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內的新建的房屋權屬登記，申請人應當在房屋竣工后向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件，如房屋面積測量成果報告、竣工項目地價款核實復函(出讓宗地)、商品房需提交公用建筑面積分攤材料、國有土地使用證或土地來源證明材料、房屋竣工證明文件、立項批復、建設工程規(guī)劃許可證、申請人身份證明或法人資格證明；委托代理人申請登記的，還應提交授權委托書、代理人資格身份證明。一般購房者取得產權證通常的做法是購房者與開發(fā)商或開發(fā)商指定的代理人簽訂代理辦理產權證協(xié)議，收費由雙方協(xié)商。購房者需要做的是提供購房合同一份，購房發(fā)票(復印件)、身份證、戶口本(復印件)、人名章等。若是單位購買還須提供營業(yè)執(zhí)照(復印件)、法人身份證明、授權委托書等。另外，購房者還需要在產權登記表、申請購買商品房登記表、買賣契約上蓋章，按照國家有關政策交納費用。

辦理產權證書的大致步驟為：首先，開發(fā)商要向房地局提供齊全的房屋前期資料，如規(guī)劃許可證、用地許可證、撥地圖、開工證、土地出讓合同或用地批準書、國有土地使用證、竣工核驗證、竣工圖紙等。第二，根據(jù)上述資料由房屋所在地測繪所進行實地測繪并繪制管理圖。第三，根據(jù)實際測繪的面積結果到房地局交易部門立契過戶。第四，憑借買賣契約，房地局房政部門審核后裝訂齊備的檔案并制證、發(fā)證。一般而言，整個過程大約需要3到6個月左右的時間。至于有些購房者在相當長的時間內仍拿不到產權證，原因有可能是開發(fā)商的前期資料不全、土地出讓金未交納齊、服務體系不完善等，也有的是房地局有關測繪及行政部門因作業(yè)繁忙而延緩了發(fā)證時間。 ^[2] 

補辦產權證由原產權證發(fā)放機關負責辦理。具體補辦手續(xù)為如下：

①由房屋產權人寫一份申請書，定明產權證丟失原因、經過、丟失時間及地點等內容，產權人簽字蓋章，并由產權人所在單位蓋章(如果產權人無單位，由產權人戶口所在地的派出所或街道辦事處簽字蓋章)。

②產權人帶著簽字蓋章后的申請書到各區(qū)縣房地局的原產權證發(fā)放機關辦理具體事宜。由原發(fā)證機關開介紹信，在規(guī)定報紙上刊登遺失聲明。

③聲明見報后，產權人帶著刊登聲明的報紙、遺失人(產權人)書寫的具結(內容包括：遺失證件找到后交回;因遺失證件而產生的后果自負)、本人身份證、戶口簿、圖章，在規(guī)定的時間內到原發(fā)證機關領取產權證。 ^[3] 

按照我國法律的規(guī)定，我國對房屋等大宗財產的管理，是采用行政登記的手段，即行政機關或其委托的機構(如房監(jiān)所)通過一定的程序審查、登記，最后向房屋所有權人頒發(fā)房屋產權證書，房屋所有權證書上載明的權利人行使占有、使用、收益、處分的權利。我國的房地產市場通過這樣的權屬管理模式，較好地杜絕了一房多主、一房多賣的問題，最大限度地防范了房地產市場的交易風險。

但是，現(xiàn)實生活中，對辦理了房屋產權證的房屋，依然存在產權爭議的現(xiàn)象，對當事人起訴到法院的這類案件，法官們也有截然不同的認識。一種觀點認為，對已頒發(fā)了房屋產權證書的房屋產權爭議案件，人民法院不作為民事案件受理，告之當事人提起行政訴訟，因為頒發(fā)房屋產權證書是行政機關的具體行政行為，當事人如果對該行政行為不服，可提起行政訴訟請求撤銷或變更。另一種意見認為，當事人之間存在產權爭議的案件，人民法院應當作為民事案件受理，因為這是平等主體之間發(fā)生的民事權益爭議，且房屋產權證書只是證明房屋權屬的初步證據(jù)，其記載的內容是否被法院采信，需法院審查確定。

這兩種意見分歧的根本在于對房屋產權證效力的認定。第一種意見實際上是持房屋產權證的絕對效力，認為其在被撤銷以前，人民法院要受其約束。后一種意見認為房屋產權證只是房屋權屬的初步證據(jù)，只是其證據(jù)效力較其他證據(jù)高而已，如其記載與客觀事實不符，法院可對權屬另行裁判，而不是等待行政機關撤銷原房屋產權證。

應當說后一種意見有一定道理。理由是：首先，房屋所有權是公民的一項重要的財產權利，平等主體之間發(fā)生房屋權屬爭議糾紛屬民法的調整范疇，如當事人起訴到人民法院時，法院不能拒絕受理。法院通過開庭審理，對證據(jù)進行分析認定，在查明事實真相后，應當對當事人的爭議作出裁判，確定房屋權屬。其次，房屋登記管理機關對房屋權屬的審查僅僅是形式上、程序性的審查，只要當事人提供相應的形式上合法的證明材料，房屋登記管理機關就予以登記并頒發(fā)房屋所有權證，并不審查有關證明材料內容的真實性，即物權變動的真實性、有效性，而按照民法的規(guī)定，一項民事行為的有效必須是以當事人意思表示真實為前提，因此，房屋登記管理機關的形式審查無法保證房屋權屬的真實性，一旦有關材料內容不真實，就可能導致房屋所有權證不能客觀反映房屋權屬的真實情況。第三，頒證機關是行使行政管理職能，對公民的民事權利義務沒有終局的裁判權，如果當事人之間存在民事爭議時，行政機關只是主持調解，而無權對當事人之間的權利義務作出最終裁判，因此，房屋所有權證只是法院審理房屋權屬爭議糾紛案件的證據(jù)。第四，房屋所有權證是房屋管理機關經過一定的程序審查后頒發(fā)的，為了維護其有序的管理秩序，應當賦予其必要的權威，因此，對此證據(jù)應當賦予較高的效力等級。具體反映在審判實踐中，就是把房屋所有權證作為推定證據(jù)使用，如果當事人沒有足夠的證據(jù)推翻，人民法院應當對房屋所有權證予以采信，并把其記載的權屬內容作為判決定案的依據(jù)。第五，如果當事人有充分的證據(jù)證明房屋所有權證記載的內容不真實，人民法院可根據(jù)查明的事實另行作出判決，當事人可根據(jù)法院的判決到房屋登記管理機關申請變更登記，房屋登記管理機關應當協(xié)助執(zhí)行。 ^[4] 

近幾年，買房貸款可算是深入人心。為搶業(yè)務，各銀行展開了服務、宣傳的大比拼，而百姓則是借錢、還錢忙得不亦樂乎。隨著年頭的增加以及收入的增長，不少早期貸款購房的買家眼見著就能錢債兩清，拿回自己的房產證了?？墒牵搅诉@種讓人高興的時候，很多人卻摸不著門道了。記者認識的一位張先生就犯了一個“可愛”的錯誤，原本無債一身輕的他，由于不懂流程，繞了一個大圈子，才拿回自己的“大紅本”。在談笑之余，我們特意做了這期稿件，目的是給您個提醒，讓您能夠順順利利地把房產證拿回來。

張先生，生活小康的北京人士，生平從不向他人借錢；但是為了買房，無奈之下他向銀行舉債10萬。借了錢的張先生心里總歸不踏實，于是他拼命賺錢，力爭盡早還債。他還完了全部貸款本息，在銀行辦理了相關手續(xù)，并拿到了一張還款憑證。張先生松了一口氣，“終于不欠銀行錢了，和銀行也沒什么關系了”。接著他高高興興地把那張“欠條”撕碎扔進了垃圾堆。

可是事情遠沒有簡單結束，張先生找開發(fā)商要產權證的時候才意識到自己犯了多么嚴重的一個錯誤———開發(fā)商表示，張先生沒有還完貸款的憑證，不能把產權證給他。原來銀行給的證明就是向開發(fā)商拿回房產證的憑證！張先生悔不當初，只好又去找銀行，幾經周折才拿回屬于自己的產權證。

這件事也許聽來可笑，但有很多人辛辛苦苦了很多年，終于把貸款還完了，卻還真弄不清楚應該怎樣把自己的產權證領回來。那么債務結清后到底怎樣才能拿回產權證？整個過程又要經歷哪些程序？

多數(shù)房屋都是在期房階段就開始銷售。一般來說，從向銀行貸款購買期房開始到最終還完貸款、領回完全屬于自己的產權證為止，要經歷以下過程：首先交首付款，簽買賣合同，這步是需要和開發(fā)商協(xié)作完成的。在簽訂好購房合同后，就該辦理購房貸款了。由于期房無法辦理產權證，在房子修好、產權證辦下來抵押給銀行之前，開發(fā)商、銀行、購房者三方會簽訂一個抵押合同，由開發(fā)商向銀行做一個階段性的擔保，這個時間或者一兩年，也可能要三四年。等房子可以入住、產權證辦下來之后，開發(fā)商就會把產權證直接交給銀行做抵押，從這時起，產權證實際就已經和開發(fā)商沒有關系了。這是一個一般化的流程，在實際操作的過程中也會出現(xiàn)多種情況。如果購買的是現(xiàn)房，就沒有開發(fā)商階段性擔保這一步驟，只剩下購房者和銀行雙方的關系。

根據(jù)產權證在誰手里情況不同，還完貸款后領回產權證的程序也分好幾種，一種最簡單的情況就是產權證正本已經抵押在銀行了。如果是這種情況，購房者還完了貸款，或者是提前還完貸款，想退保險，就需要聯(lián)系或提前聯(lián)系銀行。銀行會告訴購房者哪天去辦理相關手續(xù)。不同的銀行具體要求不一樣，但一般銀行都會要求購房者帶上身份證、抵押物憑據(jù)、借款合同、保單副本和發(fā)票。購房者在約定時間去銀行辦理好結算手續(xù)后，會領到一個還款憑證，銀行還會把產權證正本、買賣合同正本和保單正本一并還給購房者。這樣購房者就可以拿回完全屬于自己的產權證，和銀行沒有什么關系了。

但由于各個銀行不同分行的操作規(guī)定不統(tǒng)一，有些分行也并不要求必須把產權證正本押在銀行，而只需做一個抵押登記，購房者可以自己持有帶有抵押登記標志的產權證。如果是這種情況，購房者在還完貸款之后，除了重復上面的步驟外，還要進行一個撤消抵押登記的程序。購房者和銀行辦完結算手續(xù)后，銀行會親自或者委托做抵押登記的律師聯(lián)系主管國土房管局，和購房者一起去撤消抵押登記。不同的房管局要求也不一樣，購房者除帶上上述所有證件外，還需帶好銀行開具的還款憑證。

最后一種情況比較復雜，也不怎么常見，就是購房者在產權證做完抵押之前就已經還完貸款了，前面提到的張先生就是屬于這種情況。因為購房者的產權證還沒做抵押，開發(fā)商就還處于階段性抵押階段，銀行、開發(fā)商、購房者之間還存在一個三角關系。如果這時還完了貸款，購房者在銀行領取還款憑證后，可以拿著憑證找開發(fā)商索取產權證。如果開發(fā)商辦了產權證，購房者自然就可以得到產權證了。但如果開發(fā)商還未辦理產權證，購房者就可以要求開發(fā)商盡快把產權證辦好，否則可以告開發(fā)商違約。

有效招數(shù)1：

到房管局登記機構查詢驗證

目前科技手段越來越先進，一些不法的造假分子利用高科技偽造房產證，幾乎可以達到以假亂真的地步。

在談到如何鑒別房產證的真?zhèn)螘r，希望廣大市民提高警惕，尤其在從事二手房交易、房產租賃和抵押的過程中，在放款之前，最好帶房產證到房管局的相關登記機構查詢驗證一下。

至于偽造假證的行為性質，對那些不法的造假者或持假證者從事相關經濟活動的行為屬于經濟詐騙，構成了經濟詐騙罪，一旦查實，可以舉報，公安部門將立案偵查，以防止讓更多人上當受騙。

有效招數(shù)2

在買賣交易中可要求權利人提供其他有效證件房屋交易尤其是二手房交易過程中，購買房可提出權利人出示相關的有效證件，避免房產證作假的可能性。如：身份證、戶口簿、房產發(fā)票、契稅發(fā)票、原有房屋買賣合同等。對房屋買賣涉及到的所有證件進行核實。單單偽造一張房產證比較容易，但要同時偽造所有的交易有效憑證相對要困難得多。許多交易買賣中只看房產證的做法風險性相對較高，多數(shù)騙貸案例正是利用了這一漏洞。

有效招數(shù)3

委托專業(yè)的房產中介公司和律師，提防交易貓膩在房產交易中，最好委托大型且比較專業(yè)的房產中介公司。一般這些中介公司都具有比較專業(yè)的行業(yè)流程，對相關證件及買賣雙方信息會做相應的核實，有效保證交易雙方的利益。在交易過程中賣方出現(xiàn)的不正常要求，購房者應多加注意提防交易中的貓膩，比如賣方要求大幅度提高首付額度等。 ^[5]